以房抵债协议不同于实质意义上的房屋买卖，双方真实意思表示一般在于以房屋的转让作为旧债清偿的方式，其权利人所享有的仍为债权请求权，不能突破债权平等保护原则排除法院强制执行。

　　原告王某及亲属对案外人殷某伟享有债权，被告俞某法欠殷某伟借款，经协商一致，殷某伟对原告及亲属欠款中的300万元由俞某法直接偿还原告（原告亲属书面认可）。俞某法向王某出具欠条。为了偿还该债务，俞某法（甲方）与原告（乙方）于2012年12月17日签订《转让协议》，约定：甲方按市场价将弋江区松韵园四套住宅房转让给乙方，以抵销部分欠款。上述协议签订后，俞某法将案涉2-1-101室、2-2-103室房屋交付给王某。

　　2017年11月17日，芜湖鸠江区法院依据（2015）鸠民二初字第00556号民事判决书原告芜湖市某工贸有限公司与被告安徽某建设投资集团有限公司、俞某法等买卖合同纠JN江南体育纷），作出（2016）皖0207执376号裁定，查封了俞某法名下已交付王某的两套房屋及所享土地使用权。

　　2020年9月14日，王某向芜湖弋江区法院提起民事诉讼，请求判令俞某法立即履行转让协议约定的义务，将案涉两套房屋的产权登记变更过户至其名下。2020年11月24日，弋江区法院作出民事判决：俞某法协助王某将案涉两套房屋产权过户至王某一人名下。俞某法不服该判决，提起上诉。芜湖中院认为，王某应当在法定期限内，通过向案涉争议房产的执行法院提起执行异议或执行异议之诉的方式解决争议，故于2021年1月28日作出裁定，撤销原判，驳回王某起诉。

　　2021年1月29日，王某对鸠江区法院执行案涉房屋提出书面执行异议，鸠江区法院审理认为，以物抵债受让人并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2020〕21号）（以下简称《执行异议和复议案件的规定》）第28条规定的不动产买受人范围，故王某的债权不能适用该条的规定予以保护，遂裁定驳回案外人王某的异议请求。王某对该裁定不服，遂提起本案执行异议之诉。

　　安徽省芜湖市鸠江区人民法院于2021年7月21日作出（2021）皖0207民初2045号民事判决：驳回原告王某的诉讼请求。宣判后，王某提出上诉。安徽省芜湖市中级人民法院于2021年11月3日作出（2021）皖02民终2195号民事判决：驳回上诉，维持原判。

　　法院生效裁判认为：关于被告俞某法抗辩与原告王某间不存在合法的债权债务关系问题。本案中，案外人殷某伟与俞某法之间存在民间借贷关系，殷某伟作为债权人可以将其对俞某法享有的债权转让给王某，俞某法向王某出具案涉欠条等行为表明该债权转让事宜已实际通知俞某法，对俞某法发生效力，故王某作为债权转让的受让方与俞某法之间存在合法的债权债务关系。

　　关于案涉《转让协议》是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同，自成立时生效。案涉《转让协议》系王某与俞某法的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在其他导致该协议无效的情形，故案涉《转让协议》自双方在该协议上签名时生效。

　　关于王某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行民事权益的问题。《执行异议和复议案件的规定》第28条规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案中，虽然王某在该院查封案涉房屋之前就与俞某法签订了合法有效的《转让协议》并占有案涉房屋，但该《转让协议》的根本目的是为了抵销被告俞某法的部分欠款，实质上是以房抵债协议，案涉房屋的交付仅是以房抵债的实际履行方式，同基于房屋买卖而产生的物权期待权具有基础性的区别，故原告与被告俞某法之间并未形成房屋买卖关系，王某并非上述规定的“买受人”，王某依据案涉《转让协议》仅享有普通的债权请求权，且双方就案涉房屋尚未办理所有权转移登记手续，王某不能基于案涉《转让协议》形成优先于其他债权的权益并据以排除强制执行。综上，王某诉请撤销该院作出的（2016）皖0207执376号执行裁定，解除对案涉房屋的查封措施并排除对案涉房屋的执行，无事实和法律依据，应予驳回。

　　关于俞某法应否协助将案涉房屋所有权转移登记至王某名下的问题。案涉房屋因芜湖市某工贸有限公司申请强制执行而被该院依法查封，且王某对案涉房屋并不享有足以排除该强制执行的民事权益，故王某该诉请在事实和法律上无法履行，予以驳回。

　　市场经济的纵深发展引发了社会经济关系的复杂化发展趋势，围绕同一个房产标的可能产生买卖、抵押、抵债、租赁等多重法律关系，在案件执行时，针对同一房产执行标的，各主体之间的权益博弈和异议纷争也更加激烈。当以房抵债作为一种加快资本周转、偿还债务的常用措施后，随之而来的有关以房抵债受让人提起的案外人执行异议之诉数量也有所上升，而目前我国对以房抵债受让人提起的案外人执行异议之诉没有明确的规定，导致在司法实践中裁判不统一。

　　目前并没有法律或司法解释对以房抵债的房屋受让人，就未办理过户登记手续的受让房屋享有排除强制执行民事权益的情形直接做出规定。根据《九民会纪要》相关规定，设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。因此，以物抵债不适用《执行异议和复议案件的规定》第28条、第29条。但此后仍有多省高院相继发布观点相左的指导意见，认为“案外人主张涉案房屋是以房抵债取得，请求排除执行，可参照《执行异议和复议案件的规定》第28条处理。案外人执行异议之诉的目的在于保护强制执行行为下真实权利人的合法权益，实践中并不禁止以房抵债行为，查明属实的，应保护债权人利益。”

　　通过裁判文书网搜索以房抵债权利人提起案外人执行异议之诉相关裁判文书发现，当前法院对于以房抵债协议能否排除法院强制执行，在实务中并无定论，且存在两种裁判思路。一是因以房抵债不属于物权期待权，其权益不足以阻却人民法院对案涉房屋的查封，而未适用于《执行异议和复议案件的规定》第28条、第29条的规定径直判决。二是案外人因以房抵债协议提起的执行异议之诉，认为能够适用《执行异议和复议案件的规定》第28条、第29条之规定，但需严格对照是否全部符合第28条或者第29条的全部具体条件，以此为基础判决案外人对房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。

　　当前，以房抵债权利人提起案外人执行异议之诉在规范层面以及实务层面仍存在争议，未形成统一裁判规范。因此，笔者试图从规定之本意、权利人意思表示以及债权平等性等方面构建此类案件的裁判思路。

　　根据《执行异议和复议案件的规定》第28条、第29条的规定，无过错买受人、消费者购房人在一定条件下，即便没有办理过户登记手续，也可以对抗金钱之债的执行。之所以对无过错买受人、消费者购房人进行特别保护，是基于生存利益至上的考虑，且根据权利层次理论，在多重权利发生冲突时，当事人的居住权优于财产权，因此，将无过错买受人、消费者购房人请求交付物的债权定性为物权期待权。该期待权起源于德国，是指“对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力”。但在实务中，对于第28条、第29条的适用条件仍应严格把握，法条规定的情形是针对实践中存在商品房预售不规范、登记制度不完善现象，为保护房屋购买者生存权而作出的例外规定，不可随意扩大范围，应保持审慎克制的态度。而在实践中，以房抵债协议问题较为复杂，尤其是案外人与被执行人恶意串通倒签抵债时间以排除其他债权人执行、使受让人偏颇受偿的问题突出，且以房抵债债权人所享有的权利本质上仍为债权，与基于买卖而产生的物权期待权有一定基础性区别。从应兼顾各方主体的利益衡平和维护生效裁判的既判力、执行力角度考虑，应合理设定当事人诉讼负担的动态平衡，避免厚此薄彼。因此，应暂时不将抵债受让人列入物权期待权保护范围，即以房抵债JN江南体育权利人不能依据此两条规定对抗债权人的执行。

　　在以房抵债中，如果房屋已办理登记至以房抵债权利人名下，则债权人取得房屋所有权，新旧两债均归于消灭。但若房屋未过户至债权人名下，则旧债是否因以房抵债协议归于消灭，对此存在不同认识。有观点认为，以房抵债协议变更了债的标的，应为债务更新，新债成JN江南体育立的同时，旧债应归于消灭，附属于旧债的担保等也一同归于消灭。而如果认为是新债清偿，则旧债仍然存在，故附属于旧债的担保仍然有效。考虑债务更新彻底消灭旧债，附属于旧债的担保也随之消灭，对债权人非常不利。从保护债权人利益出发，除非当事人有明确的债务更新的意思表示，否则应将以房抵债协议解释为新债清偿而不是债务更新。我国台湾地区“民法典”第320条在规定新债清偿时明确规定，只要当事人没有明确的债务更新的意思表示，都应当认定属于新债清偿，体现的是同样的政策性考量。具体到以房抵债协议实务中，协议双方往往在合同中未约定消灭原有的金钱给付义务，应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭，在性质上属于新债清偿协议，债务人所欠款项，在房屋所有权转移之前，并不消灭。因此，以房抵债债权人对于履行新债或者旧债享有选择权，根据风险与收益相平衡原则，以房抵债债权人不应适用《执行异议和复议案件的规定》第28条、第29条之规定，予以保护。

　　以房抵债协议以消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的，属于偿还债务的变通方式，而非通常意义上消费者以取得房屋所有权并用于居住的商品房买卖。不动产的交付仅系以房抵债的履行方式，并不能改变所谓的买受人在本质上系出卖人的普通金钱债权人的地位。基于以物抵债而拟受让不动产的买受人，在完成不动产权属转移登记之前，仅为一般债权，不足以形成优先于一般债权的权益。根据债的平等性，以房抵债房屋买受人所享有的权利与普通债权人所享有的债权是相互平等的地位，任一个债权无优先另一个债权之权利。不能排除申请执行人的执行。若以房抵债协议的房屋买受人能够依据以房抵债协议所享有的过户请求权对抗其他债权人对于房屋的执行，则违背债权平等性，且容易引发债务人串通躲避债务、个别清偿等损害债权人权益的行为，故该情况下应严格适用法律，不应适用《执行异议和复议案件的规定》第28条、第29条之规定。

　　对于法官来说，对案外人过户登记请求权与申请执行人金钱债权请求权实现冲突的解决，是一个利益衡量的过程。在当前，以房抵债权利人提起的案外人执行异议中，综合以房抵债协议本质JN江南体育、以房抵债权利人在债权履行中的可选择性以及以房抵债权利人与申请执行人债权之平衡等方面考量，以房抵债权利人主张依据以房抵债协议排除法院强制执行的，应不予支持。

　　※本案例获得全国法院系统2022年度优秀案例分析评选优秀奖，因篇幅有限，已对部分内容和注释作删减